经济观察报 谌容/文 2016年迸发的房地产资产配置潮，随着930以来的调控周期而在国内逐渐淡去。但中国人针对海外房地产市场投资的需求似乎仍在延续。

除了投资回报率较为稳定的美欧等地，一些新兴市场的表现也很突出，比如东南亚，如果从2016年年中起，刷屏数个央视大型节目的“森林城市”项目正是其中一例：新加坡旁，未来城市榜样。

“新加坡旁”是一个巧妙的宣传修辞。“森林城市”坐落于马来西亚柔佛州首府新山市。新山隔柔佛海峡与新加坡相望，因其地缘接近性，新山市被类比为当年承接香港地区产业转移的深圳。这样的地理重要性，随着新山市所在的伊斯干达特区发展势头见盛，“一带一路”大建设背景下中马政府间政策利好，刺激着碧桂园、富力等一批中国南方地产商争相进入新山房地产市场。

戴德梁行大中华区资本市场研究负责人陈妍斐预测，海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。但近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长，投资规模变小，这将使得2017年的交易量呈小幅度降低。

“新加坡旁”的“新”机遇

新山市与新加坡隔海相望，直线距离不超过2公里。两个城市间有一条长度为1公里左右的新柔长堤，及被称为“第二通道”的跨海大桥供两地往来。由于房租、物价便宜，许多在新加坡工作的马来公民，甚至不少新加坡人也会选择居住在新山。

据当地媒体统计，每日大约有5万人往来新加坡与马来西亚新山市两地。若逢节假日，两个通道及关卡拥堵问题严重，排队通关时间接近4小时，两地通勤之路可谓辛苦。

但这种趋势似乎已经不可逆转。邻居新加坡正进行1980年代以来的第二次经济转型，中小企业面临成本与员工短缺的问题而选择迁移，伊斯干达经济特区只是一水之隔。此外，新加坡生活费持续攀升，马来西亚不啻为较廉价的选择。

自2013年开始，新马两方开始在多项跨境交通上达成共识：包括隆新高铁，新柔地铁，以及第三通道“友谊桥”等等。

地理距离的辐射，华人社区的文化相近性等，使得新山与新加坡在双方的经济层面都扮演着亲密的关系。随着跨境交通发展，新山“新加坡旁”的角色不再那么欲说还休。

马来西亚新深圳，地产先行

一家台湾媒体在报道中国地产商进入新山市时，将其阵势形容为“大军压境”，但中国大军到达战场的时间显然不是最早。

马来西亚伊斯干达特区建设计划于2006年正式推出，覆盖面积达2217平方公里，为3个新加坡大小；特区规划面向新加坡，以新加坡人及投资为争取对象。成立之初，制造业与服务业一路高歌猛进，带动房地产市场全面向好。

根据伊斯干达特区发展局（IRDA）在官网公布的数据，截至2016年上半年，特区已落实投资2070亿令吉（与人民币汇率为1：1.5左右），其中，制造业目前总投资占比为26%，住宅开发投资占比20%，零售和多元发展投资占比27%。

制造业于2013年见证了伊斯干达特区巨大的增长，因新加坡政府开始鼓励新加坡工厂搬迁至柔佛州。从那时起，制造业就以每年数十亿令吉的速度显著地增长。

分析人士认为，伊斯干达特区工业投资前景持续看好，信心主要来自国外投资的不断涌入。根据伊斯干达特区发展局（IRDA）制定的第二阶段发展计划（2014–2025），依斯干达特区的总承诺投资目标依然设定在3380亿令吉，未来将创造逾80万个就业岗位；自2012来，区域保持7%左右的GDP增速，显示国际投资者对这一区域仍保持着持续的兴趣。

许多跨国企业也纷纷在伊斯干达落户。根据官方资料显示，主要企业如微软、凯德置地、谷中城美佳广场、佰乐泰集团以及惠腾集团等。

制造业与房地产贡献了伊斯干达特区的第一波增长。然而，经历了前几年的快速发展后，自2013年底，伊斯干达特区的房地产市场从超高速的增长周期走向逐渐放缓的趋势。主要由于除现有市场供应外，伊斯干达特区发展局（IRDA）还宣布将与包括碧桂园、富力在内的三大中国发展商联手发展超过107000套商业住宅。庞大的数量冲击，一度引发外界对于伊斯干达“是否已经产生房地产泡沫”的质疑。

讨好中国人

在森林城市之前，碧桂园已经和柔佛州政府联手打造金海湾项目，据称整个楼盘的9539套公寓都售罄，销售金额达70亿元人民币。

上海绿地集团则买下了地不佬（Tebrau）128英亩的土地，大举兴建办公大楼、公寓和商店。而广州富力地产股份有限公司则开始了公主湾的工程，第一期住宅规划3000户。

然而，中国地产商庞大的新建住宅不瞄准当地人，对于人均GDP在2014刚刚达到3万令吉左右的伊斯干达特区来说，森林城市套内均价约1.68-2.7万元/平方米，公主湾2万元/平方米（人民币）的高昂价格并非当地人所能承受。

然而推销给同胞似乎也不如想象的那么简单。

以森林城市为例，精明的中国买家对于项目挑剔之处包括：新山市城市建设的落后，治安环境的不确定性，整个项目20年左右的超长工期，若作为养老休闲居所，海滩环境面向新加坡工业区的天然劣势，以及填海造岛所遭遇到的环保抗议。

如果关注东南亚地区，你还会了解到印尼每年的“烧芭”传统，给邻国带来的空气污染的困扰，不亚于中国北方爆表的雾霾。所谓的买房即获马来西亚签证，稍微了解“第二家园”计划之后，中国投资客也会发现，无需买房，只要有足够的存款拿到签证并非难事。

尽管通盘考虑之下，这个地产项目总归有些不能尽如人意。但森林城市的诱人之处明显：碧桂园主席杨国强确实对它寄托了“再造一个碧桂园”的梦想。

它为中产阶级勾勒的生活图景令人怦然心动：项目将由4座人造岛组成智慧城市。未来城市是立体分层，车辆在地下穿行，公园覆盖地面，建筑实现垂直绿化与智能配套，地上是为架空轨道交通。城市未来可容纳多达70万人，面积是纽约中央公园的4倍。城内将兴建办公大楼、公园、酒店、购物广场、国际学校。

“产城融合”的理念虽然似乎超越一家单纯的地产公司的操作范畴，但一系列的利好也在鼓舞着投资者的信心，在3月在森林城市全球开放盛典上，马来西亚总理纳吉布出席，并宣布森林城市成为免税区。不久后，“森林城市”2016年入选广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一、广东省国际产能合作重大项目。在2016年下半年公开业绩会上，碧桂园宣布森林城市上半年销售破人民币100亿元。

在某次接受记者采访，有人向碧桂园总裁莫斌提问，有人觉得你们“新加坡旁”的说法有忽悠之嫌，你觉得呢？

莫斌回答，“我们从不忽悠。我2010年加入碧桂园时就知道了。老板杨国强2002年就默默拿出1/3的身家创办国华纪念中学，学生从读高中到博士毕业，都是他个人承担学费，懂得大爱的人会靠一个项目的忽悠赚钱吗？”

许多数字支撑着莫斌们的底气。在官方公布的伊斯干达特区十周年回顾报告中，截至2016年，特区总价40%的投资来自海外，其中中国以237.8亿令吉的总投资高居榜首,紧随其后的是新加坡(200亿令吉),美国（70亿令吉）。

2016年3月，在马来西亚首都吉隆坡，中国铁建股份集团与伊斯干达依海集团在竞标“马来西亚城”60%股权成功后，宣布投资20亿美元于马来西亚城成立区域中心，整合现有区域业务。

中马两国在“一带一路”框架下日益进入甜蜜期。碧桂园和富力们并不会是最后一波奔赴南洋的弄潮者。